2025년 밴쿠버 미분양 콘도, 60% 급증 전망

최근 캐나다 은행의 정책 금리 인하로 인해 차입 비용이 하락세를 보이고 있음에도 불구하고, 밴쿠버 지역의 스트라타 마켓 소유권 콘도미니엄 수요는 당분간 약세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 로컬 부동산 마케팅 회사 Rennie가 오늘 발표한 새로운 전망에 따르면, 미분양 콘도미니엄 재고는 2025년까지 60% 급증할 것으로 예상됩니다. 이는 완공된 프로젝트의 2,179유닛에서 2025년 말까지 3,493유닛으로 증가하는 수치입니다. 현재의 흡수율과 이미 건설을 완료했거나 올해 완료될 프로젝트 수를 기반으로, 완공되거나 완공 중인 주택에 대해 약 1,500건의 판매가 이루어질 것으로 예상됩니다. 일반적으로 '주택 착공'은 건물의 건설 작업이 시작되는 것을 의미합니다. Rennie의 수석 경제학자이자 인텔리전스 부사장인 Ryan Berlin은 현재 건설 중인 주택의 수가 여전히 매우 높으며, 2025년에는 주택 완공이 급증할 것으로 예상된다고 지적했습니다. 이 패턴이 지속된다면, 개발자들은 이 높은 수준의 미분양 재고를 보유함으로써 더 높은 유지 비용을 부담하게 되며, 이는 다른 개발 프로젝트를 시작하는 능력을 감소시킬 수 있습니다. 이는 가격에 추가적인 하락 압력을 가하고, 주택이 구매자와 임차인의 요구를 어떻게 충족시키는지 변화시킬 수 있습니다. "현재의 추세가 유지된다면, 우리는 2025년을 몇 년 만에 가장 높은 수준의 미분양 콘도 재고로 끝낼 것입니다"라고 Berlin은 말했습니다. "이는 단지 다음에 무엇이 건설될지뿐만 아니라, 지역이 어떻게 가격 적정성, 흡수, 그리고 미래 성장을 관리하는지에 대한 실제적인 영향을 미칩니다." ### 안정적인 목적별 임대 주택의 급증 전반적으로, 소유권과 안정적인 목적별 임대 주택을 포함한 모든 유형의 주택 착공은 2023년 밴쿠버에서 기록적인 33,000유닛을 달성했으며, 2024년에는 28,000유닛을 넘어섰습니다. 이 총계는 지난 2년간 각각 10,000유닛 이상의 건설이 시작된 안정적인 목적별 임대 주택 프로젝트에 의해 지지되고 있습니다. 소유권 주택 착공의 비율은 하락 추세를 보이며, 2024년에는 전체 착공의 63%를 차지했습니다. 이는 1990년 이후 2022년에 이어 두 번째로 낮은 수치입니다. 2024년 안정적인 목적별 임대 주택 착공의 비율은 지난 10년 평균보다 59% 높았습니다. 반면, 2024년 소유권 주택 착공은 약 18,000유닛으로, 10년 평균보다 21% 낮았습니다. 새로운 안정적인 목적별 임대 주택에 대한 지속적인 수요는 높은 소유권 주택 가격의 반영일 가능성이 높으며, 이는 인구의 점점 더 많은 부분에게 감당하기 어려운 수준입니다. 또한, 작은 범위에서지만, 약화된 콘도미니엄 시장은 호텔 용도를 포함한 새로운 혼용 프로젝트에 대한 관심을 다시 불러일으켰습니다. 더욱이, 개인 소유주가 소유한 콘도미니엄은 역사적으로 새로운 임대 주택 공급의 주요 원천이었습니다. 투자자 주도의 콘도미니엄 수요의 지속적인 성장 세그먼트가 없으면, 이는 최근 새로운 안정적인 목적별 임대 주택에 대한 높은 수요에 기여합니다. ### 콘도미니엄 투자자와 불안정한 임대 주택 공급의 급격한 감소 최근까지, 콘도미니엄 투자자는 2007년 이후 밴쿠버 지역의 새로운 전체 임대 주택 공급의 79%를 차지했습니다. Rennie는 또한 그들이 마케팅한 새로운 주택 프로젝트 중 투자자 구매자의 비율이 지난해 약 50% 감소하여 2019/2020년 이후 보지 못한 수준으로 떨어졌다고 공유했습니다. "수년 후에 인도될 프리세일 주택을 확보하기 위해 상당한 예금을 내리는 것은 큰 결심이 필요합니다. 투자자들은 종종 미래 수익에 투자하기 때문에 그 거래를 더 잘 수행할 수 있습니다. 반면, 최종 사용자들은 즉시 입주해야 할 주택에 대한 계약금을 내고 있습니다. 그러나 그 투자자들은 높은 이자율, 과세 및 단기 임대에 대한 새로운 정책, 주거 임대법 변경, 그리고 새로운 불확실성의 원인들로 인해 프리세일 시장에서 물러났습니다"라고 전망은 말합니다. "프리세일 시장의 부진은 이러한 부재한 투자자 구매자의 직접적인 결과이며, 그들은 더 많은 수로 돌아오기 전에 이자율, 인플레이션, 그리고 모든 수준의 정부(국내 및 국외)로부터의 정책에 대한 더 많은 명확성이 필요할 것입니다." 2023년에는 단 11,500건의 프리세일 거래가 있었으며, 2024년에는 10,000건 미만이었고, 이 하락 추세는 2025년에도 계속될 수 있습니다. 총계로, 현재 이 지역에는 약 16,000개의 미분양 새 주택이 있습니다. 프리세일은 개발자가 대출 기관과 기관 투자자로부터 건설 자금을 확보하는 데 필수적이며, 자금은 일반적으로 최소 판매 임계치를 충족하는 것에 달려 있습니다. 주 규제 당국은 이것이 문제임을 인정했습니다. 이러한 이유로, 올해 초 B.C. 금융 서비스 당국은 100개 이상의 주택을 가진 대형 프로젝트의 개발자들에게 '초기 마케팅 기간'을 6개월 연장하는 새로운 시범 프로그램을 발표했습니다. 이는 효과적으로 그러한 대형 프로젝트의 개발자들에게 프로젝트를 완료하는 데 필요한 승인과 자금을 확보하기 위해 총 18개월의 시간을 제공합니다 — 이전의 12개월에서 증가한 것입니다. 시범 프로젝트 외에도, 부동산 개발 마케팅법(REDMA)에 따라, 크기에 관계없이 모든 프리세일 프로젝트에 대한 이 초기 마케팅 기간은 이전에 9개월이었으며, 2020년 4월 BCFSA가 팬데믹의 시작에 대한 임시 대응으로 처음으로 3개월 연장하여 12개월로 늘렸습니다. 2021년 5월에는 12개월 기간이 영구적으로 확정되었습니다. "REDMA의 변경으로 이제 개발자들은 자금 조달에 필요한 프리세일 임계치를 충족하기 위해 더 많은 시간을 갖게 되었습니다. 그러나 높은 이자율, 정책 변화, 그리고 투자자의 불확실성은 높고 증가하는 미분양 재고 수준에 기여하고 있습니다"라고 전망은 말합니다. 경제적 역풍도 있습니다. 캐나다의 약한 구조적 기초는 새로운 글로벌 무역 전쟁과 과거 경기 침체와 유사한 약한 노동 시장으로 악화되고 있습니다. 또한, 팬데믹 이후 역사적인 이민 수준의 영향에 대한 대중의 반발에 대응하여 최근 이민 정책이 변경되면서, 밴쿠버와 같은 주요 도시 중심지는 역사적으로 인구 증가 추세에 반하는 전반적인 인구 감소를 경험할 가능성이 있습니다.